코로나19 장기화로 인한 충격을 추스르고 일상 회복을 시작한 2021년 연말. 금리를 올려 시중에 풀었던 돈을 다시 회수하겠다는 ‘테이퍼링’이 공식화되면서 코로나19 이전으로 돌아가기 위한 숨 고르기에 돌입했다. 금리인상을 필두로 이뤄지고 있는 각종 경제 방침은 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치고 있다. 주택 시장 상승세 둔화와 거래량 급감이 그 대표 사례가 될 수 있으며 대세 하락의 전조가 아니냐는 우려가 나오는 상황이다.
2021년은 집값이 고공 행진을 이어간 해라고 말해도 과언이 아니다. 집값 상승세는 유동성의 영향을 받는다. 시장에 돈이 풀릴수록 집값은 상승세를 띤다. 지난 8월 시중에 풀린 현금 유동성을 나타내는 지표 ‘M2’는 3,487조 원을 넘어 지난해 대비 9% 증가했다. M2는 현금과 시중 요구불예금, 수시 입출금식 예금을 의미하는 ‘M1’에 정기예·적금, 시장형 금융상금 등 약간의 이자를 포함해 현금화할 수 있는 통화를 말한다. 올해 M1, M2 비율은 지난 8월 말 기준 38%로 1991년 이후 최고 수준을 기록했다. 2000년 이후 연간 30%를 넘었던 시기는 2001년~2006년, 그리고 2015년부터 올해까지로 우리나라 집값이 상승기에 접어들었던 시기이기도 하다. 즉, 유동성이 집값에 적잖은 영향을 미친다고 풀이할 수 있다. 지난해 코로나19 영향으로 금리를 인하하는 유동성 확대 정책을 시행해 M1, M2 비율이 37%로 급등했고 올해는 지난해보다 더 늘어난 38% 수준이다. 정부가 하반기 들어 적극적으로 대출을 규제하면서 유동성 관리에 들어간 것도 이 같은 배경이 작용한 것으로 풀이된다.
올해는 천정부지로 오른 집값을 잡는다는 명목의 각종 규제가 단행됐다. 최근 가장 화두인 정부 방침은 대출 규제다. 대출 제한은 지난 10월 가계대출 증가 규모의 축소 전환에 힘을 실었고 아파트 매매 및 전세 거래 건수도 하락세에 접어들었다. 집값이 진정 국면에 들어갔다고 단언할 수 없지만 유동성 관리를 통한 집값 잡기 정책은 내년에도 지속될 가능성이 높다. 특히 올해 기준금리 인상이 단행된 데 이어 미국도 테이퍼링을 실시하겠다고 공식화하면서 돈줄 죄기에 나서고 있어 우리나라의 추가 금리인상도 기정사실화되고 있다. 결국 2022년 집값은 정부의 지속되는 대출 규제 정책 가운데 금리인상 속도가 얼마나 빨라지는지에 따라 영향을 받을 것으로 전망된다.
올해는 매매가와 전세가가 큰 폭으로 상승한 것은 물론 전국 대부분의 지역에서 상승세가 이어졌다. 서울보다 경기나 인천 등 수도권 저가 지역과 부산, 대전 등 광역시는 물론 강원, 제주 등 지방 도시가 매매가 상승률을 주도했다는 점에서 예년과 다른 양상을 보였다. KB국민은행이 발표한 자료에 따르면 지난 11월 1일 기준 아파트 전국 광역시군별 매매가 상승률이 가장 높았던 지역은 인천(30.1%)이었고 경기(26.7%), 대전(18.1%)이 뒤를 이었다. 서울(14.5%)은 부산(15.3%)이나 충북(14.6%)보다 완만한 상승세를 기록했다. 수도권에서 상대적으로 가격이 저렴했던 인천은 GTX-B 노선 건설과 재정비 사업, 3기 신도시 건설 등에 대한 기대감에 힘입어 올해 전국에서 가장 핫한 지역으로 자리매김했다. 경기도에서도 반전이 일어났다. 경기도의 인기 주거지로 꼽혔던 과천, 광명, 성남, 하남 등은 서울 수준의 고가 지역 반열에 올라 대출 및 세금 규제 강화 등의 직접적인 영향권에 들었고 전세가와 매매가의 갭이 커지자 투자 수요가 몰리기 어려운 지역으로 떠올랐다. 향후 광역철도 건설로 서울 진입이 용이해질 것으로 예상되는 경기 안산, 의왕, 동두천, 안성, 수원, 고양 덕양구, 의정부, 평택 등에는 수요가 몰리면서 올해 들어 30% 이상 상승해 경기도의 집값 상승세를 이끌었다.
코로나19가 세계를 강타하면서 사람들을 이어주던 공간은 기피해야 할 곳이 됐다. 상점들은 문을 닫았고 재택근무가 이어지면서 사무실로 사용하던 공간의 공실 리스크가 커졌다. 이로 인해 상가·오피스 등 임대 이익을 얻을 수 있는 부동산인 ‘수익성 부동산’이 큰 타격을 받을 것이라는 전망이 있었지만 현실은 달랐다. 수익성 부동산 시장은 저금리와 유동성의 힘으로 가격이 상승했고 거래도 활발했다. 올해 들어 서울의 수익성 부동산 매매 총액은 관련 통계 집계 이래 역대 최대치를 기록했다. 최근 부동산114가 국토교통부 실거래가 공개 시스템 통계를 분석한 결과에 따르면 올해 1∼9월 서울의 상업·업무용 부동산 매매 총액은 35조 7,550억 9,266만원, 건수는 1만 4,053건이다. 총액과 건수 모두 관련 통계를 집계한 2006년 이후 최대치다. 특히 매매 총액은 종전 최대치였던 지난해 같은 기간 25조 4,030억 7,227만원 대비 무려 10조 3,520억 2,039만원 늘었다. 건수는 이전 최대치였던 지난 2016년(1만 3,261건)보다 792건 많았다. 올해 서울 수익성 부동산의 건축물 주 용도별 매매 건수를 보면 공연장·사진관 등이 포함되는 제2종 근린생활(5,182건), 소매점·휴게 음식점을 비롯한 제1종 근린생활시설(3,631건), 판매시설(2,501건), 업무시설(1,921건), 교육연구시설(294건), 숙박시설(224건) 순이었다. 수익성 부동산 거래가 늘어난 데에는 과도하게 오른 주택 가격에 대한 부담과 정부의 강력한 다주택자 세금 및 대출 규제 등이 직접적인 요인으로 작용한다. 수익성 부동산의 인기는 경매시장에서도 두드러졌다. 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 11월 들어 상가(근린 상가, 점포, 아파트 상가, 오피스텔 내 상가 등 포함)의 낙찰가율은 148.4%로 올해 들어 월간 최고치를 기록 중이다. 정부의 규제가 지속된다면 수익성 부동산 투자를 향한 관심은 쉽게 사그라지지 않을 전망이다. 다만 정부의 금리인상 속도와 유동성 축소 일정이 예상보다 빨라진다면 수익성 부동산 시장도 위축을 받을 가능성이 있다.
오는 2022년은 대선과 위드 코로나 이후의 세계경제 상황 등 예측 불가한 변수가 많은 해다. 코로나19로 과도하게 팽창된 자산 가격 상승과 규제 등이 맞물리면서 어느 때보다 투자에 신중해야 하는 시기가 될 것으로 보인다.
글쓴이 안명숙
(루센트블록 부동산총괄이사)
부동산 정보회사 부동산연구소장을 지낸 뒤 우리은행에서 자산가들의 투자 상담, 투자 전략을 제시해온 25년 경력의 부동산 전문가다. 현재 부동산 수익증권 거래 플랫폼 ‘루센트블록’에서 부동산 투자지원센터 총괄이사를 지내며 부동산 재테크에 대한 전반적인 정보를 제공하고 있다.
